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文/朋朋笔记
房地产，是中国最复杂的经济难题，没有之一。
要搞清楚房地产问题，必须区分小周期和大周期。
所谓小周期，就是政策调控周期。每次房价过热，政府都要限购限贷，力图降温。但是，一旦房地产市场趋于冰冷，政府又不得不转而放松限制，市场于是再度亢奋。
所谓大周期，是房地产的特征决定的。全球皆然。房地产牛市周期很长，往往会持续二十年左右，这主要是由于人口周期决定的，典型的就是婴儿潮所带来的推动力。
中国此轮房地产大周期，迄今已持续了20年左右。2000年以来，我国共出现了三轮典型的地产下行周期。
国海证券认为，本轮地产下行周期持续时间或将比历史上的下行周期更长，一方面由于疫情后的宽松拉长了此前的地产景气周期，另一方面跨周期调节下经济下行压力较以往相对缓和，“房住不炒”基调下不把房地产作为短期刺激经济的手段，叠加房地产税对于预期的影响，地产边际宽松的力度受限。
既然地产处于下行周期，那为什么最近的地产股全线暴涨呢？
那是因为在地产的小周期中，有了松绑的迹象，也是就是有形之手的调控。
1、政策重提以经济建设为中心，全力稳增长
12月8-10日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，会议总结了2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。这对于把握明年宏观经济方向和政策节奏的重要性不言而喻。
中央经济工作会议提出：必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。
中央财经委员会办公室副主任韩文秀解读中央经济工作会议精神。韩文秀指出，各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，这不仅是经济问题，更是政治问题。各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台有收缩效应的政策，政策发力要适当靠前，努力实现明年经济平稳开局，向好发展。
国盛证券指出，中央经济工作会议延续了12月6日政治局会议的总基调（稳字当头、全力稳增长等），首提需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”，加上了备受关注的“房住不炒、跨周期调节、双碳、共同富裕”等12月6日政治局会议没提的表述，也有“扩内需的具体举措没提、且删掉了促消费”等意外之处；但是，更为重要的，这是一次“解放思想、政策纠偏、重塑共识”的会议，也是一次督促各方“努力干活”的会议。一句话，2022年政策环境对经济和市场应会比较友好。
国盛证券表示，2022年重点工作有变化：新增“财政政策和货币政策要协调联动”，宽货币、宽财政，降准后可能还有降息，财政与货币的组合拳可期；加上“房住不炒”、重提“因城施策”，房地产进一步松动可期，紧盯保障房；促进房地产业“良性循环”放在了“健康发展”前面，应是指按揭贷、开发贷等有望加速发放。
12月13日，有报道称，上周开始深圳部分银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。
中金公司指出，总的来看，本次中央经济工作会议传递出了清晰的稳增长信号。本轮稳增长政策的最大特点，就是要将逆周期政策（稳增长）与跨周期政策（调结构）进行有机结合，因此需要中央与地方、以及各个部门之间的协调合作，进退有度。2022年一季度或是政策的密集发力期，届时我们可能将看到财政政策、货币政策、行业政策的协调配合，共同推进稳增长目标落地。
安信证券指出，货币政策有望更为宽松，明年上半年降准的概率较大，也有降息的可能。财政加速发力，基建投资有望从明年初回升，进而对冲房地产投资的下行。
2、政策提出要推进保障性住房建设，稳地产，利好地产股
中共中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
中央定调之后，各级政府和各个部门相继出台了各种保增长和稳增长的措施。
据不完全统计，近期以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳、等20个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。比如广西桂林，开始向房企购房者发放消费券。
12月20日，有报道称，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示，目前是兼并收购的较好时机，正在实质性洽谈多个并购项目。据悉，招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
这意味着房地产、建筑材料、家用电器、建筑装饰等整个地产产业链都会因此而受益。尤其是处于房地产的上游的板块会最先受益，比如建筑材料（水泥、管材、防水材料等）和工程机械（挖掘机、塔吊等）等。
任泽平指出，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。
一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。在稳增长的大背景下，维持房地产市场的稳定具有重要意义。
国盛证券认为，保障房被12.6政治局会议列为地产政策之首，2022年有望加速推进。保障房的筹建数量可能超900万套、为棚改的4成左右；保障房单套投资强度10.8万元左右、为棚改的1/3左右。
相应的，对地产投资的拉动率上，保障房可能只有1-2%、不宜高估。保障房难以扭转地产下滑态势，地产调控将进一步松动，包括加速发放按揭贷、开放贷等。需要关注保障房对绿色建筑产业链的拉动；以及2022年1月、2月地方“两会”对保障房目标的设置情况。
近期国家统计局局长宁吉喆指出房地产行业是支柱产业，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响，高层的讲话对行业未来的发展做出了正向引导。
根据招商证券房地产政策分析框架，房地产政策盯三个目标：分别是民生（房价上涨）、风险（资金链and房价下跌）、经济（增长和就业）。从当前的情况来看，房地产政策更偏向于风险和经济。
事实上，政策的扶持已经见到了成效。1月5日，中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月，北京二手房成交量为15442套，环比上涨30%，这个成交量是2021年9月来连续4个月的高点，接近2021年8月市场成交量。2021年全年，北京二手房成交量达到了19.31万套，是最近5年的最高点。贝壳研究院数据显示，2021年10-12月，重点50城贝壳二手房月度成交量环比分别增加8%，2%及24%，二手房市场成交基本筑底。部分重点城市正在逐步走出低谷，如深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量持续改善。
国泰君安在2022年消费行业跨年展望中指出：地产产业链边际好转，发改委推动农村家电更新、家具家装下乡补贴，看好以家居、家电、装饰建材为代表的“地产后周期”。
今天，地产板块逆势大涨0.8%，宋都股份、皇庭国际、莱茵体育强势涨停，华侨城A、三湘印象、*ST云城、大龙地产、滨江集团、中交地产、新城控股、万科A、金科股份的涨幅也均超过了3%。
尽管地产股轮番暴涨，“但热闹是他们的，我什么都没有”。贸然冲进去怕挨揍，不冲进去又心有不甘，可谓又贪又怂，究竟应该怎么办？
关键是要发现主力资金介入的信号。因为市场行为包容消化一切影响价格的任何因素，基本面、消息面、技术面等因素最终会通过主力资金的动向体现出来，所以捕获主力就成为了致胜的关键。
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4月23日，尾盘掘金发现了主力潜伏恩捷股份的迹象，并在当天14点50分进行了异动提醒。同时，当天新浪财经Level-2的大单净量也由流出变为了流入，这意味着有主力资金在行动。
其实从3月底开始，大单净量资金就开始了持续流入的状态，这也推动了股价的稳步上涨，恩捷股份的股价从101元左右最高涨到了319元左右，涨幅210%+。
新浪财经Level-2大单净量的数据显示，从1月初至3月下旬，恩捷股份的大单净量整体上处于流出状态，表明主力资金正在不断的撤退，这也导致了恩捷股份股价的连续下行。当大单净量持续流入的时候，恩捷股份的股价就开始稳步上涨。我们可以清晰的看到，大单净量的流出和流入是如何与股价形成正反馈的。
5月17日和7月27日，B/S点也发出了提示信号，恩捷股份从126.73元涨至245元，区间涨幅为93.32%。
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