Mysteel：“三只箭”射出后，房企的 “造血功能”
【导读】在三只箭陆续射出的同时，市场预期认为房地产刺激政策为代表的稳增长措施会陆续出台。因此，A股市场明显反弹（特别是房地产版块），而黑色商品价格在现实较弱的情况下仍能得到支撑，房地产政策释放的强预期“功不可没”。市场甚至开始期待在房地产企业融资功能尚未明显恢复时，房地产会加快对存量土地的新开工，进而开启预售模式，房企的现金流得到极大改善——…
在三只箭陆续射出的同时，市场预期认为房地产刺激政策为代表的稳增长措施会陆续出台。因此，A股市场明显反弹（特别是房地产版块），而黑色商品价格在现实较弱的情况下仍能得到支撑，房地产政策释放的强预期“功不可没”。市场甚至开始期待在房地产企业融资功能尚未明显恢复时，房地产会加快对存量土地的新开工，进而开启预售模式，房企的现金流得到极大改善——“造血功能”恢复。我们的结论是，不可能！即使三只箭已经射出，房企的“造血功能”也不会快速恢复，也不会马上促进下游钢材等商品需求的快速上升。关键还得看销售能否明显反弹。1.政策角度：防风险是第一位稳定房地产市场并促进房地产上下游产业开启上行周期是第二位。房地产政策是“托而不举”。房住不炒”仍然是房地产政策的总基调，并且当前需求侧已处于不可逆的下行周期。大型房企持续爆雷是困扰今年地产行业修复的重要原因，目前“信贷、债券、股权”三箭齐发，旨在多渠道为优质房企输血，三方面形成合力扭转行业去杠杆可能引发的系统性风险。
2.“三支箭”的不足第一支箭：（1）国内贷款占房地产开发资金来源比重大约10%，并不算高。（2）如果销售长期低迷，银行经营管理的“安全性”要求可能迫使银行对房企的信贷支持力度逐渐减弱。第二支箭：本次“第二支箭”延期扩容下所新增直接购债的方式，是通过技术性的手段来增加民企债券的市场价值，即目的是使得债券价格逐步修复。所带来的房地产债券市场热度能否持续下去，以及增信机构能否以一己之力力挽狂澜带动，是需要再观察的。第三支箭：（1）政策表述更重在纾困，比如对“拿地和新开工”有相关限制要求。（2）涉房企业股权融资体量小。（3）股权投资人偏重利润，那么销售又称为关键，而当前和未来销售可能继续低迷。（4）股权融资从筹备到发行往往耗时更长久。3.钢材等商品需求将缓慢恢复此前，我们指出，短期内销售数据表现是刺激房地产市场情绪的快变量。事实上，近期房地产政策对供需两端的刺激强度已然较大，消费者似乎不太买账。原因在于，如果考虑预期管理，祭出“夜壶”的时机可能如果稍早可能会更好——“夜壶”来了，需求没了。商品房的投资属性基本已被打压到市场已经不抱有房价会继续上涨的程度。居民中长期贷款连续11个月同比负增长，10月同比降幅达92.13%，是真实写照。政策端确实在发力，从房地产资金来源来看，自筹资金和国内银行贷款同比均有所改善。但定金及预付款和个人按揭的表现仍然糟糕，导致整个房地产行业资金表现的趋势还是向下的。
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