以2016年后煤炭行业复苏类比2023年地产前景合适吗

期货资讯 2023-05-13 14:07

【导读】以2016年后煤炭行业复苏类比2023年地产前景合适吗?,最近,有投资圈人士以2016年后煤炭行业复苏类比23年地产前景,预测地产行业的强………

最近,有投资圈人士以2016年后煤炭行业复苏类比23年地产前景,预测地产行业的强劲复苏。虽然对地产销售的复苏的速度和幅度饱存争议,但仅对比2016年前后煤炭行业的供应端和需求端变化,可以看出2023年的地产市场仅就供需基本面矛盾而言,远远没有2016年后的煤炭市场乐观。

2016年煤炭行业处于周期底部,历经供给侧收缩(2016年煤炭产能收缩超过总产能的5%)和库存出清,再经历2016年后地产市场繁荣带动大宗需求,导致新的一轮价格上涨。对比之下,2023年后地产需求前景不明,同时地产的库存压力(待售面积和已开工销售面积)为记录新高:2022年末商品房待售面积为5.64亿平方米(直接统计数据),已开工未销售面积为47.18亿平方米(三年累计值移动平均:2011年作为起始年份),合计总库存为52.82亿平方米:供应端压力并未缓解。

对比2016年的煤炭行业和2022年末的房地产,当下房地产业的前景无法与2016年后的煤炭行业复苏做比较:即使不考虑后期商品房销售的复苏速度,商品房的供应/库存压力远远超过2016年后的煤炭行业供应压力。

2016年后煤炭供应端产能持续大幅缩减。2013年我国经济进入调整期,煤炭需求疲软,同时之前建设的产能过多导致煤炭供过于求现象严重,价格连续下跌。以秦皇岛5500大卡动力煤从2013年初的620元/吨下跌至2015年末的365元/吨。在此期间,煤炭行业积极减产以减缓库存压力:煤炭产量从2013年的39.74亿吨下降到2015年的37.47亿吨,库存也从2009年起连续6年的累库转为2015年的去库。

2015年11月,国家提出供给侧改革:2016年2月明确提出,“用3-5年时间,再退出煤炭产能5亿吨左右、减量重组煤炭产能5亿吨左右”,实际2016年就已经完成去产能3亿吨,占2015年末煤炭产能的5%以上,至2018年合计完成去产能8.1亿吨/年。

2016年供给侧改革后,煤炭需求出现明显增加,主要归因于房地产市场的带动。房地产在供给侧出清的同时,需求端也因为房地产去库存和棚改货币化出现明显改善。2015年8月国家提出棚改货币化,并在年末中央的多次会议中连续强调房地产去库存,在2016年政府工作报告中定调“因城施策”去库存。

两项政策导致大量资金涌入房地产市场,行业施工面积的增加带来钢铁的需求扩张:2016年钢铁生产增速同比转正。叠加下半年极端高温天气带来的用电量需求增加,煤炭需求出现明显缺口:秦皇岛5500大卡动力煤价格从年初的365元/吨飙升至当年最高的715元/吨。

2022年底房地产市场的潜在供应/库存压力严重:现货库存(商品房待售面积)和已开工未销售面积居高不下。

2022年年末商品房的待售面积达到5.64亿平方米,同比提高10.5%;2022年的已开工未销售面积(三年累计值移动平均,以2011年为起始年份)达到47.18亿平方米,环比周期累积(三年累计值移动平均,以2011年为起始年份)提高3.9%。截至2022年年末,两项商品房库存合计高达52.82亿平方米,为历史最高水平。

我们认为,造成当前房地产供给库存高居不下的原因是,高杠杆高周转发展模式造成的供给增长惯性过大,在销售出现下滑后迅速累库。

1.2016年房地产去库存和棚改货币化带来大量购房需求,房企一方面希望快速获得市场份额和收益,另一方面则要承受高昂的土地购置费,因此房企纷纷选择大量举债,将本就高企的负债水平继续推高,2022年末,房地产企业仅表内资产负债率达到78.8%,对比2016年增加2.04%。

2.在高杠杆模式下,房企尽可能加快其资本周转速度,表现为新开工面积同比增速明显高于竣工面积同比增速。2016年至2019年,房企的商品房新开工面积同比增速一直高于7%,也大幅高于同期的竣工面积增速,2018年二者增速差距甚至达到25%,埋下需求下滑后库存高企的隐患。

对比2016年的煤炭行业和2022年末的房地产,我们判断今日房地产业无法与2016年的煤炭行业类比,关键是不同时期两个行业的供需两端基本面大相径庭。

考虑到购房者的购房能力和意愿改善,商品房的去库存压力中期内难以消解。市场上对于该问题的讨论颇多,本文不再赘述。

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