探讨2022年房地产新开工下滑所致螺纹钢消费的减

期货资讯 2022-05-18 08:30

【导读】本文对2022年房地产新开工面积下滑以及其带来的螺纹钢需求减量做了简单测算，需快速阅读的可下拉至文末。 影响房地产新开工走向的有三个因素：土地、资金和意愿。其中当年土地购置面积与房地产新开工面积有着非常高的契合性；而资金充裕度决定新开工力度；意愿则由市场的销售情况决定。 土地 房地产新开工面积与当年土地购置面积有着非常高的契合性（图1 ） 。土地…

本文对2022年房地产新开工面积下滑以及其带来的螺纹钢需求减量做了简单测算，需快速阅读的可下拉至文末。

影响房地产新开工走向的有三个因素：土地、资金和意愿。其中当年土地购置面积与房地产新开工面积有着非常高的契合性；而资金充裕度决定新开工力度；意愿则由市场的销售情况决定。

土地

房地产新开工面积与当年土地购置面积有着非常高的契合性（图1）。土地是房企项目开发销售的前提，充裕的土地资源为当年新开工面积的增长奠定基础。当土地购置面积增速上行，必然也会带动新开工面积增速的上升；同理，当土地购置面积增速下降，也会带动新开工面积增速的下行。

数据来源：统计局，Mysteel整理数据来源：统计局，Mysteel整理市场上有观点认为拿地为新开工的领先指标，然而，就近几年数据来看，拿地对于新开工的领先时间（月）在数据上并未找到较好的拟合点，尤其在2010年以前，拿地和新开工的同步性拟合较好，近两年亦是如此，下图所示2021年1月-2022年4月的两组数据相关性为82%，将拿地数据前移也并未得到更好的相关性结论。因此，本文仅将拿地作为参考依据之一，意图从多角度来看未来新开工的走向。

数据来源：统计局，Mysteel整理数据来源：统计局，Mysteel整理5月16日统计局最新数据显示，2022年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，比上年下降46.5%；其中，4月份土地购置面积单月值比上年下降57.3%，比上月下降14.8%。1-4月份，房屋新开工面积39739万平方米，比上年下降26.3%。其中，4月份房屋新开工面积单月值比上年下降44.2%，比上月下降33.4%。以此来看，在土地购置面积增速同环比均持续下降的情况下，预计2022年新开工面积也会有比较明显的下行。

资金

土地是房企开发的前提，资金的多寡却决定了企业在新开工方面的投入力度。房地产开发本身就是债务导向的，但是近年来房企受政策调控，融资监管影响，外部融资渠道收紧，最终融资减少带来的影响传导至新开工增速的下降。从数据方面来进一步佐证，根据房企到位资金同比增速和新开工面积同比增速比较我们也能发现，两者拥有极高的拟合性，因此，在到位资金增速的下降，新开工面积在未来仍会有比较明显的下行。

从4月份统计局最新数据来看，房企资金压力未见起色，2022年1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。另外，4月份房地产开发企业到位资金单月值比上年下降35.5%，比上月下降20.4%。　

而随着近年来房企开发资金来源逐渐侧重于经营性融资，根据2022年1-4月数据看，房地产开发到位资金来源中自有资金的比例高达82%，随着行业销售增速的下滑，去化较难，导致自有资金也随之下行。

意愿

最后一个影响新开工增长的因素就是房企的开发意愿，构成开发意愿的直接原因是企业的销售去化情况。当前房地产市场去化压力持续存在，尤其是今年以来，多地各种创新性的楼市松绑政策频出，反在一定程度上加剧了购房者的观望情绪，使得购房市场信心在底部徘徊。统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。销售下降，待售却在增加，在这样的背景下，房企的工作重心更侧重加快营销，实现项目的推盘去化，使得新开工意愿持续下降。

综上三点因素来看，目前房地产市场仍在深度调整和“探底”的过程中，行业各环节更是形成对新开工的负反馈。全国商品房销售面积下滑，使得房企资金压力加大，进一步影响拿地积极性以及延缓新开工进度，叠加部分地区疫情反复，诸多因素使得短期房地产新开工面积同比降幅仍将较大。

那么再回过头来看，早在2021年底时，市场上对2022年新开工增速的预测有：2021年10月23日，亿翰智库预计2022年新开工增速同比降幅为14%。（《关于2022年新开工增速和开发投资增速的测算》）。2021年12月17日，广州期货研究中心测算预计，2022年全年新开工面积同比降幅为15.67%。（《年度视野——螺纹钢供需双弱下，寻找阶段性错配》，广州期货研究中心）

而现如今行业调整叠加今年疫情影响下，地产市场迟迟难以企稳，新开工数据不容乐观，前文也已经提到过，1-4月新开工面积累积值下滑26.3%，单月值下滑超40%。此外，据近日中国银行研究院研究员叶银丹表示，房地产市场确立企稳回升趋势至少要在第三季度中后期。那么我们大概如下图所示做假设，全年新开工面积同比降幅为17%。

最后再来看新开工下滑所致的用钢需求减少量，广州期货研究中心研究表明，地产新开工面积与施工面积对用钢需求的贡献约6：4；而据Mysteel测算，螺纹钢约65%用于地产钢需。以此估算2022年房地产新开工面积下降所致的螺纹钢消费将同比减量约1816万吨，建筑钢材消费将同比减量约2754万吨。

本文写到这里先结束了，可以看到最后的推算过程其实是相当脆弱的，也欢迎大家联系我探讨，接下来我还会结合施工面积来完善对于2022年房地产用螺纹钢以及钢材的量的推算，供市场参考。

信息来源：统计局，亿翰智库，广州期货研究中心

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